住宅ローン 住宅ローン借換の考え方

昨日も住宅ローン借換のご相談が1件ありました。
マイナス金利政策の影響で、
このところ住宅ローンの借り換えのご相談が多くなっています。
報道によると、金融機関には借換の相談が殺到しているのだとか。
そこで、いま住宅ローンの借換を考えている人に向け、
借換の基本的な考え方をおさらいしておきます。
1.借換の目安
住宅ローンを借り換える際には、事務手数料や保証料、
印紙代、登記費用等の諸費用がかかります。
それら諸費用を払っても借り換えるメリットが出るのは
おおよそ下記の場合です。
 1)残高1000万円以上
 2)残期間10年以上
 3)金利差1%以上
ただ、3の金利差1%に関しては、後述の通り
金利を下げることを目的にしない場合は、除外してかまいません。
また、残高が多かったり残期間が長い場合、
金利差が1%なくてもメリットが出る可能性もあります。
これらの条件に当てはまれば、次に進みます。
2.借換の手順
借換にあたっては、おおよそ次のステップで進めていきます。
 1)借り換える金利タイプを決める
 2)決めた金利タイプの中で、有利な銀行を探す
 3)現在借りている銀行へ、繰り上げ返済する旨を連絡し、
  手続きを確認する
 4)借換先の銀行に申込を行う
3.金利タイプの考え方
金利タイプには、変動金利、期間固定選択型(10年固定が代表各)、
全期間固定金利とありますが、借り換えで多いのは、
 1)現在借りている金利タイプと同じ金利タイプへの借換
 2)全期間固定や10年固定から変動金利タイプへの借換
の2パターン。
基本的に今のローンよりも金利が下がり、
利息負担が軽減されるというもの。
この場合にメリットが出るのが、
「1.借換の目安」で挙げた「金利差1%以上」の場合。
10年固定や全期間固定から変動へ借り換えるなら
もともと大きな金利差があるため、
たいがいの場合でメリットは出ます。
ただ、いまは記録的低金利。
ほとんど追加負担なく、金利上昇リスクの高い
変動金利タイプから、リスクの低い10年固定、
もしくはリスクの無い全期間固定金利に借り換えもできます。
“利息軽減”よりも“リスク軽減”という考え方もアリでしょう。
4.借換できない場合
上記の通り借換手続きを進めても、
下記のような事情で審査に通らない事があります。
 1)所得が下がった、もしくは転職して勤続年数が短い
 2)ローン返済を延滞した
 3)健康状態が悪く、団体信用生命保険に入れない
 4)住宅購入時に頭金を入れなかったため、
  残高が担保割れしている
これらに該当すると、借換が出来ないか、
出来たとしても条件が悪くなる可能性があります。
・・・といったところ。
これまでの相談事例から、2~3年以上前に借入している場合、
借換メリットが出ることが多くなっています。
そういう方は、一度借換をご検討いただくことをお勧めします。
もし借換について良く分からない場合は、
お気軽に住宅相談センターまでお問合せ下さい。
下記、HP上の借換診断から現在の返済条件を
入力いただいても結構です。
   >>>住宅ローン 借換診断

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