本日はハウジングセンターで家づくりの相談会でした。いろいろなご質問をお受けしましたが、ちょうど同じ質問が重なりましたので、こちらでもご紹介します。それは「実家の土地に家を建てるけれど、その土地は生前贈与したほうがよいのか、それとも相続時まで待った方がよいのいか」とのご質問です。実家の土地に家を建てるという方からよく同じ質問を頂くのですが、シンプルに言うと、贈与税と相続税とどっちがおトク、ということになります。不動産の取得には、相続税や贈与税以外にもいくつかあるので、順番に見てみましょう。
◆目次◆
1.生前贈与と相続の違い
2.生前贈与時だけにかかる税金「贈与税」「不動産取得税」
3.相続時だけにかかる税金「相続税」
4.生前贈与と相続時両方にかかる税金「登録免許税」
5.不動産は生前贈与と相続どちらがおトク？
6.不動産を生前贈与した方がよいケース
1.生前贈与と相続の違い
ご相談者とお話をしていていると、ときどき「生前贈与」と「相続」がゴチャゴチャになってしまう方がいらっしゃいます。が、生前贈与と相続は、モノの所有者が変わることは同じでも、明確に違いがあります。「生前贈与」は持ち主が生きている間にモノを渡すことで、「相続」は持ち主が亡くなった後にモノを渡すことです。
この違いを理解したうえで、不動産の贈与や相続に絡む税金を見てみると、贈与だけにかかる税金、相続だけにかかる税金、贈与や相続に関わらず必ずかかる税金があります。
2.生前贈与時だけにかかる税金「贈与税」「不動産取得税」
贈与税というのは、財産（モノ）を無償でもらった時にもらった人（受贈者）が納める国税のこと。贈与時にかかるのが「贈与税」で、相続時にかかるのが「相続税」ですから、贈与時だけかかる税金が贈与税というのは理解しやすいと思います（といか、そのまんまですね）。
不動産取得税というのは、土地や建物などの不動産を取得した時に取得した人が納める税金で、都道府県に納めます。一般的にはマイホームを購入したり新築した際に不動産取得税を納めますが、売買ではなく不動産を贈与された場合も、当然、不動産取得税を納めます。でも、親が亡くなって不動産を相続した場合など、相続時には不動産取得税はかかりません。
3.相続時だけにかかる税金「相続税」
前述の通り、財産を相続した時に納めるのが相続税であり、国に納める国税です。贈与税に比べて相続税の方が基礎控除額が大きく、税率も低くなっています。そのため、単純にかかる税金だけで言うと、贈与税よりも相続税の方がおトクになる可能性が高いと言えます。
4.生前贈与と相続時両方にかかる税金「登録免許税」
登録免許税とは、不動産を登記する際にかかる税金で、国に納める国税です。この登録免許税は生前贈与でも相続でも同じようにかかります。
以上を踏まえて、不動産を生前に贈与してしまうのと相続時まで待つのとどちらがおトクでしょうか？
5.不動産は生前贈与と相続どちらがおトク？
まず、ここまでの比較を表にしてみます。
【生前贈与と相続の税金の違い】
ご覧の通り、生前贈与に比べて相続の方がかかる税金の数が少なく、贈与税に比べて相続税の方が税率なども有利ですので、単純に税金の面だけで言うと、親名義の土地は相続まで待って名義を移す方がおトクだと言えます。
ただ、不動産や相続というのは様々なトラブルも起こりがちで、単に損得だけでは判断できず、相続まで待たずに生前贈与してしまった方が良いというケースがあります。
6.不動産を生前贈与した方がよいケース
まず挙げられるのが、高齢の父母や祖父母の土地で、これから家を建てようという場合。家を建てる子や孫が住宅ローンを借りる際、土地の所有者（名義人）が「担保提供者」として署名・捺印しなければいけません。この時、所有者が認知症などで意思能力が無く、法的行為を行えなくなっていると、子や孫が住宅ローンを借りることが出来ません。ですので、もし土地の所有者に認知症の恐れがある場合は、早急に土地を生前贈与した方がよいと言えます。
また、相続時に揉めそうという場合も、そういったトラブルを未然に防ぐために土地を生前贈与してしまった方がよいと言えます。例えば、父親の土地に子が家を建てる際、母親はすでに無くなっており、父には後妻がいたものの、その後妻と子の折り合いが悪いというケース。相続時に揉める可能性があるので、土地を生前贈与した方が良いと言えます。
他にも、しっかり相続対策を行い、計画的に財産を生前贈与するということもあるでしょうが、現金などを違って不動産は贈与する都度贈与税だけでなく登録免許税もかかるため、費用対効果を見極める必要があります。
といったところですが、上記はあくまでも一般論です。不動産だけでなくトータルで資産を見たうえで、贈与や相続のメリット・デメリットを判断するとなると、個別要素が大きいですので、各税金のことも含め、税理士などの専門家に相談の上判断することをお勧めします。
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
マイホーム購入前に、中立な第三者にご相談を！
名古屋駅前の住宅専門ファイナンシャルプランナー
家計とマイホーム相談室 草野芳史
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
