住宅ローン 店頭金利・優遇金利・実行金利

銀行と住宅ローンの話しをしていると、
いくつかの「金利」が出てきます。
先日ご紹介した、「変動金利タイプ」「固定金利期間選択タイプ」
「固定金利タイプ」といった“金利タイプ”以外にも、
貸出す金利（利率）にまつわる呼び方があります。
まず、住宅ローンの基準となる金利として、
「店頭表示金利」があります。
いわゆる“定価”ですね。
その上で、期間限定のキャンペーンとして、
一定の条件をクリアした場合に適用される
「優遇金利」があります。
定価に対する“割引価格”と言えます。
“金利プラン”とも呼んだりしますが、
一定の条件というのは、
　・給与振込指定
　・公共料金引き落とし
　・クレジットカード
　・インターネットバンキング
　・貸金庫
　・年収○万円以上
といったもので、上記に挙げた全てではなく
いくつかの項目を満たしていればクリアできるので、
ハードルはさほど高いものではありません。
また、大手のメガバンク・信託銀行などでは、
優遇金利が「変動タイプ　0.875％～1.075％」などと
“幅”を持って記載されている場合があります
この幅は何なのかというと、借入する方の“属性”によって、
適用される金利に幅があるということ。
例えば、
　・一部上場企業の社員
　・公務員
　・医師、弁護士
といった安定して高収入が見込める職業の方は、銀行から見れば
返済が滞る可能性が低い、いわゆる“上顧客”になります。
そのような上顧客だと0.875％、
そうでなければ1.075％と、金利に色がつくというワケです。
では、優遇金利に“幅”が無い場合はどうなるのか？
そんな場合、交渉次第で“ウラ金利”が出てくることがあります。
前述の通り、銀行は審査の際に借り入れる方の属性を見て、
金利を下げたりするのです。その結果
「優遇金利＞実行金利」ということが起こります。
例えば、10年固定を例にすると、
　店頭表示金利　3.1％
　優遇金利　　　1.4％
　実行金利　　　1.2％
といった数字になります。
この“ウラ金利”は、インターネットや店頭など、
あまり表には出てこないもの。
表に出してしまうと、どのような属性の人からも
「もっと優遇してくれ」と言われかねないからです。
また、銀行も商売。無闇やたらと優遇するのではなく、
相手の顔色を見ながら金利を下げるというワケです。
ですので、実行金利というのは、上記の職業の方でなくとも、
交渉次第で下げられることがあります。
つまり「優遇金利＝実行金利」では無いのです。
銀行の“言い値”で住宅ローンを借りることはありません。
「店頭表示金利」「優遇金利」「実行金利」の区別を理解し、
銀行と上手に交渉してみて下さい。

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