1月の住宅ローン金利動向と2024年の予想 – マイホームの買い時や予算を診断｜名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナー

2024年が明けました。本年もどうぞよろしくお願いいたします。2024年最初の当コラムでは、年が明け、各金融機関から１月の住宅ローン金利が発表されましたのでその動向と、2024年の住宅ローン金利の見通しを解説してみたいと思います。

まず今月の金利です。変動金利タイプは景気＝短期の政策金利と連動するため、横ばいとなっています。対して、固定金利期間選択タイプと全期間固定金利タイプについては、10月末に0.95％まで上がった長期金利（日本の10年モノ国債）が12月末には0.60％程度まで下がったこともあり、全期間固定金利のフラット35（返済期間20年超）が前月から0.04％利下げになるなど軒並み0.05％～0.1％程度の利下げとなりました。

続いて、2024年の住宅ローンの金利動向の見通しです。年初に当たって各メディアからもいろいろな予測が出ていますが、その論点は大きく次の2点。

1)まもなく（今春？）日銀がマイナス金利政策を解除すると予想され、その影響で政策金利・短期プライムレートが上がり、変動金利タイプが利上げされる？

2)2023年に日銀が長期金利（日本の10年モノ国債）の上昇を容認した影響で、長期の固定金利タイプは昨年来の高い水準を維持する？

どちらも日銀の金融政策の変更が住宅ローンの変動金利や固定金利にの動向に影響を与えるというもの。たしかに日銀の植田総裁は、前総裁の黒田氏が推進した異次元金融緩和を正常な状態に戻すため、金融緩和を解除するタイミングを見定めています。そういう点で、それぞれ詳しく見てみます。

まずは、一つ目のマイナス金利政策の解除と変動金利タイプについて。昨年秋頃から、メディアではしきりにマイナス金利政策の解除が取り沙汰されています。前述の通り、植田日銀総裁がそのタイミングを見計らっているのは確かですが、現時点では解除の時期は分かりません。このお正月に発生した能登半島地震の影響も考えると、早期のマイナス金利政策解除は考えにくくなったようにも思われます。仮にマイナス金利政策が解除されたとしても、影響が全くないとは言いませんが、景気へ影響するような大幅な短期プライムレートの上昇にはつながらないと思われます。仮に短期プライムレートが多少なりとも上がれば住宅ローンの変動金利タイプにも影響は出るでしょうが、あくまで限定的と思われます。それは既存の借入者に対しては影響のないように、店頭基準金利は上げずに、新規借入の際の引下げ（優遇）幅を縮小する形となると予想します。現在は利上げ傾向のある長期固定金利タイプに対して変動金利はキャンペーンによって0.4％をはるかに切る水準（auじぶん銀行0.169％、SBI新生銀行0.19％、ソニー銀行0.297％）になっていますが、これらキャンペーンが無くなり0.4％後半程度になるかどうかといったところではないでしょうか。上記キャンペーンを適用するには様々な条件を満たす必要があるため、多くの新規借入者にはそれほど大きな影響は出ないでしょう。将来的には景気回復し、政策金利・短期プライムレートが上がって変動金利タイプも大きく利上げに転じる可能性はありますが、それは2024年中ではないでしょう。

次に、二つ目の長期金利の上昇と長期固定金利タイプについて。現在の日本の長期金利上昇は、インフレ抑制のために上がっているアメリカをはじめとする海外の金利と、相変わらず景気対策で低水準になっている日本の金利差を縮めるために発生しています。まだまだ海外と日本の金利差はあるものの、アメリカをはじめとする海外も今年には利下げに転じると言われています。そうすると海外と日本の金利差は縮まるため日本の長期金利も0.5％程度に落ち着き、それに応じて全期間固定金利タイプや長期の固定金利期間選択タイプの住宅ローン金利も、2024年は下がるでしょう。アメリカの利下げはもう少し先のようなので、早ければ今春、遅くとも夏から2024年後半にかけてではないかと予想します。その時の金利は、フラット35（返済期間20年超）で1.5％～1.75％程度で、フラット35のSの優遇を使えば、当初5～10年は1.0％を切る水準での借り入れも可能になるでしょう。

以上の2024年の住宅ローンの金利動向をまとめると、前半はキャンペーンなどで変動金利タイプは0.3％を切るような低金利の商品が出回り、後半は長期の固定金利の金利が下がってくると予想します。