昨日9月16日、国土交通省から2025年の「基準地価（都道府県地価調査）」が発表されました。土地価格の動きを示す指標には「公示価格」「路線価」「基準地価」がありますが、今回の基準地価は2025年7月1日時点のデータを集計したもの。1月1日時点の公示価格や路線価に続く“2025年の後半の動きを映し出す指標”として、不動産市場を読み解く重要なものです。本日は、この基準地価の内容を見てみたいと思います。
基準地価とは？公示価格・路線価との違い
土地価格を示す指標は複数あります。
- 公示価格：1月1日時点。国の土地鑑定委員会が発表
- 路線価：1月1日時点を基準に国税庁が発表。相続税や贈与税の計算などに使用
- 基準地価：7月1日時点。都道府県が調査し、国交省がまとめる
つまり、公示価格や路線価で「年前半の動き」を見て、基準地価で「年後半の動き」を見る。この3つをリレーで追いかけると、市場の全体像を掴みやすくなります。
全国の基準地価は4年連続の上昇
今回の基準地価のポイントは次の通りです。
- 全国平均（全用途）+1.5％、4年連続の上昇
- 上昇幅は1991年以来の大きさ
- 住宅地も商業地もプラス基調
- 三大都市圏（東京・大阪・名古屋）が全体をけん引
背景には、都心や再開発エリアでの住宅需要の強さ、観光・インバウンド需要の回復、オフィスの空室率改善などがあります。
名古屋圏の住宅地は「上昇継続だが伸び鈍化」
三大都市圏の中で、名古屋圏は「上昇は続いているが、伸びはやや鈍化」というのが今回の国交省の見方です。理由のひとつが住宅の売れ行きの鈍化や建築費の高止まり。実際、家を買いたくても、建築コストや住宅ローンの金利を考えると手が出にくいと感じる方も少なくないでしょう。
愛知県の宅地地価動向
愛知県では住宅地でプラス１．６％（前年はプラス２．３％）と、住宅地・商業地・工業地の平均が5年連続で上昇しました。ただし上昇幅は縮小傾向。
- 名古屋駅前は依然として高水準を維持
- 子育て世代に人気の長久手市・日進市・大府市などは堅調
- 一方で郊外の“準好立地”では、価格の伸びが落ち着く傾向も
つまり、立地によって選別が進んでいると言えます。
岐阜県の宅地地価動向
岐阜県の住宅地は平均でマイナス０．８％（前年同じ）と下落が続いています。ただし一方で商業地はプラスに転じ、観光地・高山市の商業地は+28％超と全国トップクラスの伸びています。住居系の土地と観光・商業の土地で、まさに二極化が進んでいる状況です。
三重県の宅地地価動向
三重県では商業地の平均が＋0.5％とプラス。特に四日市市の中心部は堅調です。工業集積や通勤利便性の高さが支えになっています。住宅地も全体として底堅い印象がありますが、マイナス０．２％（前年はマイナス０．３％）と郊外に行くと弱含み傾向が見られるケースもあります。
今後の見通しと住宅購入者へのアドバイス
これからの地価を左右する要素は大きく3つ。
- 住宅ローン金利の動向（政策金利・長期金利の上昇余地）
- 建築費の推移（資材高騰と人件費上昇が続くかどうか）
- 人口動態・地域の利便性（駅近・学区・再開発などへの集中）
特に名古屋圏では、利便性の高いエリアに人気が集中し、価格はまだ上向き。ただし勢いはやや鈍化しており、立地によっては価格交渉の余地も出てくるでしょう。
これから住宅を購入する方へ
今回の地価上昇を踏まえると、「予算に合った土地選び」がますます重要になってきます。好立地なほど土地の価格は上がるので、例えば、予算にゆとりがなければ都心からの距離を少し延ばす、駅までの距離を数分調整するといった工夫で、無理のない価格帯の土地を選ぶことができます。
また、戸建てかマンションか、新築か中古かといった物件の種類も柔軟に検討するのがおすすめです。新築にこだわらなければ、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションするという選択肢も広がりますよね。
土地価格や物件価格は上がり下がりしますが、最終的に大切なのは「家計に無理のない資金計画」で「家族にとって理想の暮らしができる家」を実現することです。立地や物件の条件を柔軟に見直しながら、自分たちに合ったマイホーム計画を立てていきましょう。
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名古屋駅前の住宅専門ファイナンシャルプランナー
家計とマイホーム相談室 草野芳史
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