名古屋駅徒歩５分の住宅専門ファイナンシャルプランナー事務所の家計とマイホーム相談室。建設業界歴２０年以上で相談実績１０００組以上の独立系ファイナンシャルプランナーが家の資金計画や賢い買い方をアドバイスします。

昨日は、メ～テレ八事ハウジングさんからのご依頼で、
セミナーの講師をしてきました。
テーマは『今年こそマイホーム！　ゼロからでも安心の家づくり成功術』
というこで、これから家づくりをお考えの方にご参加いただきました。
資金計画や住宅ローン選び、住宅会社の選び方など、
家づくりに当たって押さえておきたいことをお話ししたところ、
セミナー中やセミナー後にたくさんのご質問をいただきました。
その中の一つに、「住宅ローンをたくさん借りた方が、
住宅ローン控除でおトクなのでしょうか？」というご質問がありました。
確かに、住宅ローン控除は「年末のローン残高の１％」が戻ってきますので、
借入額が多いほど、控除額を増やせる可能性があります。
ただ、ホントに借入額を増やした方が“トクする”かは、分かりません。
そこで、その判断基準を2点ご紹介します。
まず一つ目。
いくら住宅ローン控除でお金が戻ってくるのか？ということ。
住宅ローン控除は制度上、納めた税金が戻ってくるというもの。
いくら住宅ローンの借入額を増やそうとも、納めている
所得税と住民税（のうち13.65万円）の合計が10万円なら、
毎年の控除額は10万円が上限となってしまうのです。
また、毎年の控除限度額は、建物の仕様（一般住宅か認定住宅か）や
納める消費税率によって、20万・40万・50万円と決められています。
もし消費税非課税の中古住宅を購入したのなら、
いくらローン残高や納税額が高くても、控除額は20万円が上限となるのです。
では、一つ目をクリアして、毎年50万円の控除を受けられるだけの
ローン残高や納税額があったとして、まだ分かりません。
二つ目の判断基準、住宅ローンの金利が何％かによるのです。
住宅ローン控除で戻ってくるのは、住宅ローン残高の１％。
と言うことは、金利が１％以上であれば、控除で戻ってくるよりも
利息として支払う金額の方が高くなるため“損”という訳です。
厳密に言えば、住宅ローン借入時の諸費用等の分も含めて計算すると、
住宅ローンの金利が1％では実質“赤字”となってしまいます。
そうすると、金利の高い固定金利タイプではなく、
0.6％前後と低金利の変動金利タイプを選ぶことになります。
以上のことを踏まえてまとめると、
住宅ローンをたくさん借りて住宅ローン控除でトクをするには
　1)年収（納税額）が高い　※目安は年収800万円（できれば1000万円）以上
　2)新築、それも長期優良などの認定住宅を購入・建築する
　3)変動金利タイプの住宅ローンを選ぶ
ということになる訳です。
なお、変動金利で多額のローンを組めば
当然金利上昇リスクなどは大きくなります。
また、住宅ローンを借りるということには損得以外の要素もあります。
今回の解説は、あくまで“住宅ローン控除で得をするためには”
という視点で見た場合の考え方だとご理解下さい。