金利上昇時代の住宅ローン借換え　制度改正で広がるフラット35 – マイホームの買い時や予算を診断｜名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナー

最近、金利が上がるなか、住宅ローンのご相談で増えてきたのが「借換え」です。特に今年に入ってからは「変動金利のままで大丈夫でしょうか？」というお話しがよく耳に入ってきます。実際に、私草野のご相談者でも、今月中にフラット35への借換え手続きを進めている方がいます。金利上昇への不安から、変動金利から固定金利への見直しを検討されているのです。

この2026年3月からはフラット35の借換制度も見直され、これまでより利用しやすくなりました。今回のコラムでは、制度改正の内容と背景を整理しながら、金利上昇時代の住宅ローン借換えの考え方を解説します。

１．ポイント　金利上昇時代の借換えでは「固定金利」という選択肢が重要

まずポイントからお伝えすると、今回の制度改正によって、住宅ローン借換えにおけるフラット35という選択肢は、これまでより使いやすくなりました。

特に、
・現在の変動金利の上昇が気になっている
・将来のさらなる金利上昇が不安
・住宅ローンの返済を安定させたい
という方にとって、

固定金利への借換えは検討する価値のある選択肢です。今回の制度改正は、こうした固定金利への借換えを後押しする内容になっています。

２．借換えで使いやすくなったフラット35の改正ポイント

2026年3月から、フラット35の借換制度は次のように見直されました。

■ 子育て世帯向け優遇「子育てプラス」が借換でも利用可能に

フラット35には、子育て世帯などを対象とした金利優遇制度「子育てプラス」があります。これまで、この制度は新規借入が対象でしたが、制度改正により借換でも利用できるようになりました。18歳未満の子どもの人数などに応じてポイントが付与され、1ポイントにつき当初5年間、金利が0.25％引き下げられます。

フラット35の借換において、金利優遇制度が導入されるのは今回が初めてのことです。子育て世帯の住宅ローン負担を軽減する政策の一環と考えられます。

＞子育てプラスの詳細は下記
フラット35に子育て世帯を応援する「子育てプラス」新設へ

■ 借入期間の算定基準が「35年 → 40年」に

もう一つの改正は、借入期間の算定方法です。これまで、フラット35で借換える場合、借入期間は
① 「80歳」－「借換申込み時の年齢」
② 「35年」－「住宅取得時に借りた住宅ローンの経過年数」
③ 「35年」
の中の一番短い期間でした。

これが今回の改正で、②の「35年」－「住宅取得時に借りた住宅ローンの経過年数」が、35年から40年に変更されました。

例えば、住宅ローンを借りてから10年経過している場合、
・従来：残り25年
・改正後：残り30年
と、より長い返済期間を設定できるようになります。これにより、借換え時の月々返済額を調整しやすくなりました。

３．背景にあるのは「金利がある世界」への移行

今回の制度改正の背景には、住宅ローンを取り巻く環境の変化があります。

2024年、日本銀行はマイナス金利政策や長短金利操作（イールドカーブ・コントロール）を解除しました。その後も政策金利の引き上げが続き、日本の金融政策は金融正常化の局面に入っています。その結果、長期金利（日本の10年国債の利回り）も上昇し、住宅ローン金利にも影響が出始めています。最近では変動金利1％台が広がりつつあります。

住宅ローンはこれまでのような「超低金利を前提とした時代」から、「金利がある世界」へ移行しつつあると言えるでしょう。

４．日本の住宅ローンは「変動金利」が中心

日本の住宅ローンの特徴の一つは、変動金利の利用割合が非常に高いことです。住宅金融支援機構の調査では、住宅ローンの約7割が変動金利とされています。（出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」）

変動金利は低金利のメリットがある一方、金利上昇局面では将来の返済額が増える可能性があります。そのため政策としても、固定金利という選択肢を強化する必要が出てきています。フラット35の制度改正も、その流れの一つと見ることができます。

５．フラット35は民間固定より金利が低い場合も

現在の住宅ローン金利は、概ね次のような水準になっています。
・変動金利：1％前後
・フラット35：2％前後
・民間金融機関の長期固定：3～4％台

民間金融機関の固定金利は、長期の金利リスクを織り込むため比較的高くなりやすい傾向があります。

一方、フラット35は
・住宅ローンの証券化スキーム
・政策金融としての役割
などの仕組みにより、固定金利の中では比較的利用しやすい金利水準になることがあります。その政策的な位置づけから、いま固定金利を選ぶならフラット35が有力な選択肢になりやすい環境と言えるでしょう。

ただし、こうした状況がいつまで続くかは分かりません。金利や制度は、経済状況や政策によって変わる可能性があります。

６．借換えには注意点もある

今回の制度改正で、借換えの選択肢は広がりました。しかし住宅ローン借換えには注意点もあります。

例えば
・借換えの諸費用
・返済期間の延長
・総返済額の増加
などです。