住宅ローン これは使える？！　フラット35に“ダブルフラット”登場

長期固定金利タイプの住宅ローンの代表格といえば、
住宅金融支援機構が提供する「フラット35」。
2月にはフラット35Sの金利引下げ幅が
0.3％から0.6％に拡充されたばかりですが、
4月に入り新商品「ダブルフラット」が登場しました。
この「ダブルフラット」、フラット20とフラット35のように
返済期間の異なるフラットを2本組み合わせて借り入れること。
民間金融機関の住宅ローンにおける「ミックス金利」と
同じようなものになります。
期間の短いローンの終了後は毎月の返済額が下がるため、住宅金融支援機構では
　・定年後は毎月の返済額を減らしたい
　・将来的に子供の学費が多くなる時期の返済額を減らしたい
など、将来の返済負担を軽減したい人に向いているとしています。
ダブルフラットは建物の設計基準を満たせばフラット35Sの利用も可能。
ちょうど期間限定で金利引下げ幅が0.6％に拡大中で、
長期金利の低下と相まって、当初5～10年間の金利が
フラット35で0.94％、フラット20で0.71％となります。
また、住宅金融支援機構はあまり強調していませんが、
一部の借入を金利の低いフラット20にすることで、
返済期間の短縮と相まって、総支払額の軽減効果も見込まれます。
ダブルフラットは、一部の銀行のミックスローンのような1本での契約ではなく、
フラット20とフラット35の2本別々の契約になるため、
融資手数料やローン契約の印紙代、抵当権設定といった諸経費が
通常のフラット35よりもかかりますが、それでも総支払額が抑えられます。
実際にフラット35の1本の場合と、ダブルフラットで
フラット35とフラット20の2本で借入した場合を比較すると
下記のようにかなりの支払額の軽減効果が出ます。
※平成27年4月時点の金利（フラット35：1.54％、フラット20：1.31％）
　借入額3000万円、事務手数料2.0％、
　抵当権設定の司法書士手数料は1件5万円での概算
　1)全額フラット35
　　　・利息　　　883万円
　　　・諸経費　　274万円
　　　　合計　　 1157万円
　2)フラット35：2500万円、フラット20：500万円
　　　・利息　　　804万円
　　　・諸経費　　260万円
　　　　合計　　 1064万円
　3)フラット35：2000万円、フラット20：1000万円
　　　・利息　　　726万円
　　　・諸経費　　245万円
　　　　合計　　　970万円
フラット20の金利低減、返済期間短縮、さらに機構団信特約料の低減効果で、
【２】の場合で約92万円、【３】の場合で約186万円が軽減されます。
ただし、いくらフラット20で金利が下がったからと言っても
返済期間が短くなれば毎月の返済額は上がることになります。
そのため、上記の各パターンの当初15年間の毎月の返済額の概算は
【１】フラット35　　　　　　　　　92,444円
【２】フラット35（2500万円分）　　77,037円
　　　フラット20（ 500万円分）　　23,693円
　　　　合計　　　　　　　　　　　100,730円
【３】フラット35（2000万円分）　　61,630円
　　　フラット20（1000万円分）　　47,386円
　　　　合計　　　　　　　　　　　109,015円
と、全額フラット35の場合に比べて、毎月の返済額が
【２】で8,286円、【３】で16,571万円が上乗せされます。
ダブルフラットを利用する場合は、毎月の返済が無理なくできるように
フラット20とフラット35の割合をどうするかを吟味する必要があります。
なお、ダブルフラットは取扱い金融機関が限定されているほか、
　・2つの借入れともに同じ金融機関へ申込むこと
　・2つの借入れの申込者を変えることは出来ない
　・返済方法は、1つを元利均等、1つを元金均等と返ることが可能。
　　また、1つをボーナス併用払い、1つを毎月払いとすることも可能
といった条件があります。
詳しくは、住宅金融支援機構のホームページをご覧下さい。
今回のダブルフラットの登場で、借りる側にとっては
長期固定金利タイプの選択肢が増えたのは嬉しいこと。
ただ、その分より有利に、より自分に合った選択をするための判断が
難しくなったとも言えます。
住宅ローンのコンサルタントとしても腕の見せどころが増えたと言えます？！
ご相談がありましたら、お気軽に住宅相談センターにお問合せ下さい！

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