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昨日は、ファイナンシャルプランナー向けの勉強会に参加しました。
講師は住宅金融支援機構の職員さんで、
テーマはフラット３５や住宅ローン、
住宅・不動産業界の動向について。
フラット３５については、来年度に向けた最新の動きなど、
オフレコの話も含めて興味深いお話を聞くことができました。
最近のフラット３５の利用状況も話に出ましたが、
このところの長期金利の利下げの影響で、
借り換えでの利用が増えているとのこと。
今月も返済期間20年超で金利が1.54％。
数年前からすれば、超低水準！
団体信用生命保険が別途かかるとはいえ、
全期間固定金利の住宅ローンが
これだけの低金利で借りられるのは魅力的。
ただ、フラット３５で借り換えるにあたっては、
いろいろな注意点があり、場合によっては
借り換えができないケースもあるのです。
そもそも、建物自体がフラット３５の
技術基準を満たしていなければ対象外ということは当然として、
それ以外にはどんな場合があるのか？
それは、当初の購入時に頭金がゼロで、
登記費用などの諸費用も諸費用ローンで借りた場合。
フラット３５は諸費用は融資の対象外のため、
フラットに借り換えることが出来ません。
諸費用ローン分だけが借り換えできないのではないのです。
ちなみに、当初の購入時、諸費用分も含めて
住宅ローンを借りたものの、諸費用ローンではなく
購入費用と諸費用を全てまとめて1本の住宅ローンで借りた場合は、
フラット３５での借り換えの対象となります。
ただ、その場合であっても、当初の住宅ローンの借入額が、
購入価格の100％以内でなければ、借り換えの対象とはなりません。
よく、住宅購入時の頭金は多い方が良いと言われますが、
頭金ゼロの弊害がこんなところにも表れるのです。
なお、フラット３５には、省エネ性など一定の性能を満たすと
当初5年もしくは10年間、金利引き下げが行われる
フラット３５Ｓという商品があります。
この引き下げ幅は今年2月から0.6％で、
つまり今月の金利だと1.54％－0.6％でナント0.94％という低金利！
ただ、このフラット３５Ｓは新規の借入のみが対象で、
借り換えでは利用できません。チョット残念！