資金計画 摩訶不思議?! “坪単価”に惑わされない

マイホームを建てたり買ったりするとき、よく出てくるのが『坪単価』という言葉。“坪○○万円”などという表示を見たことがある人もいるでしょう。坪単価とは価格(売買価格や工事価格)を面積(坪)で割った数字で、その不動産の1坪当たりの単価になります。

 

「1坪当たりの単価」という明確な数字が出るので、複数の土地や建物を比較しやすいという点で便利なものですが、単に金額の安さだけ見てしまうと思わぬ落とし穴に嵌ります。そこで、

どんな点に注意すればよいかをご紹介します。

 

坪単価には二つあり、一つが土地、もう一つが建物です。土地の場合は単純に売買金額をその土地の面積で割り、その土地の評価、もしくは相場がいくらかが分かります。建物の場合は建築費をその建物の延べ床面積(2階建てなら、1階、2階の面積の合計)で割り、その建物のグレード(仕様)が分かります。

 

 

まず土地についてですが、一般的に土地の坪単価は立地や環境が良いほど高くなります。そこに土地の形(旗竿などの変形地になると単価が下がる)や道路付け(南道路や角地だと単価が上がる)等によって単価が変わります。

 

また、家を建てるのに余計な費用がかかる土地も坪単価は下がります。例えば解体が必要な古家付きの土地であったり、造成が必要な傾斜や高低差のある土地などです。土地の物件資料を見て、近隣相場に比べて著しく坪単価が低ければ、こういった訳アリと思って差し支えありません。

 

とはいえ、土地を購入する場合は物件資料を見るだけでなくほとんどの方が現地や役所、各種資料を確認しますから、低い坪単価に惑わされて高くつく土地を買ってしまうという失敗はあまりないかもしれません。でも、建物、特に注文住宅の場合は土地に比べて坪単価に惑わされる人が少なくありません。

 

一般的な住宅の坪単価は、だいたい50万円程度ですが、“坪28.5万円”という破格な坪単価で建てられるという住宅会社があります。その価格に惹かれて契約したものの、実際に家を建ててみたら「思ったより高くなってしまった」ということが少なくありません。

 

繰り返しになりますが、建物の坪単価は、「建築費用を延床面積で割って算出した、ひと坪あたりの建築費用」のことですが、実はこの計算方法に明確な決まりは無いのです。住宅会社のサジ加減ひとつで高くも安くも出来てしまうのです。そこで、以下の点を踏まえて冷静に比較して下さい。

 

一つ目が「本体工事」の範囲。坪単価の算定根拠となる本体工事に何が含まれるのか確認しましょう。本体工事の範囲にも決まりはありませんが、一般的には屋根、壁、床、キッチン、トイレといったどんな住宅でも必ずついているものの工事になります。ただ、住宅会社によっては、バスやキッチン、床暖房、太陽光発電などの設備機器、造作家具、カーテン、照明、エアコンなどが含まれていなかったり、逆に通常は本体工事に含まない地盤調査・地盤改良、外構、屋外給排水といった「付帯工事」が含まれていることがあります。付帯工事は一般的に建物本体価格の20%程度になると言われているので、それが含むか含まないかで坪単価も大きく変わってきます。

 

二つ目が「面積」の算定方法。坪単価の算出根拠となる延床面積には、通常「施工床面積」が用いられます。この施工床面積は、建築確認申請などで用いられる「法定延床面積」では含まない部分も延べ床面積に含む(面積が広くなる)ため、法定延床面積で計算するよりも坪単価は低くなる点にご注意ください。さらに、この「施工床面積」にも算出基準が無いため、坪単価を低く見せようと施工面積を出来るだけ広くとる住宅会社もあります。吹抜やロフト、ベランダ、ポーチなど、どこまでを施工面積に含めて坪単価を計算しているのか、よく確認してください。

 

三つ目が「設備機器や仕上げ材」の仕様。坪単価を表示する際、お値打ち感を出すために、標準仕様のグレードを抑えているケースがあります。標準仕様なら安価なところ、希望に合わせて仕様を上げるとオプション扱いになり追加費用が発生、坪単価が跳ね上がることもあり得ます。実際に使われている仕様・設備のグレードを確認しましょう。

 

四つ目が建物形状。坪単価は建物形状や間取りによっても変わります。一番お値打ちなのはシンプルな形状の総2階の建物で、同じ延床面積でも平屋だったり複雑な形状だったりすると坪単価は上ります。住宅会社によっては、形状が複雑になり、建物の角が増えると「出隅割り増し」「入隅割り増し」などのオプションが適用される場合があります。なお、延床面積が狭くなると、坪単価は割高になります。

 

注文住宅の場合は特に、建物の形はおろか、詳細な図面さえ完成していない段階で契約せざるを得ないことも少なくありません。この段階で坪単価をよりどころに金額を判断するのはリスクがあります。住宅というのは敷地条件や面積、形状、仕様、設備等によっていくらでも費用は増減しますので、坪単価はあくまで「目安」程度にし、出来るだけ図面や見積、仕様などをよく確認するようにして下さい。