最近は住宅価格の上昇を背景に、返済期間が40年、50年という住宅ローンも身近になっています。返済期間を延ばせば毎月返済額は下がりますが、「老後まで返済が続いて大丈夫なのか」と不安を感じる方も多いでしょう。
一方で、返済期間が長いこと自体が、必ずしも危険とは限りません。今回の記事では、家計と住宅ローンという金融商品の両面から、返済期間をどのように考えればよいのかを解説します。
１．今回の記事のポイント
住宅ローンの返済期間を考えるうえで、押さえておきたいポイントは次のとおりです。
・住宅購入予算を増やすためだけに返済期間を延ばすのは危険
・長く借りることと、たくさん借りることは別の問題
・借入額は家計から決め、返済期間は住宅ローンの特性から決める
・退職後に返済が残る場合は、年金とは別に返済原資を準備する
・繰上返済は必須ではなく、将来の状況を見ながら判断する
２．住宅ローンの返済期間が長くなっている
これまで住宅ローンといえば、最長35年が一つの目安でした。しかし、近年は35年を超える返済期間も、珍しいものではなくなりつつあります。住宅金融支援機構が、2025年4月から9月に住宅ローンを借りた1,237人を対象に実施した調査では、「30年超～35年以内」が38.9％で最も多くなりました。一方、「35年超～40年以内」や「40年超」を選んだ人も確認されています。
2026年7月時点では、40年返済だけでなく、最長50年の商品を扱う金融機関もあります。住宅金融支援機構には、長期優良住宅などを対象とした、最長50年の全期間固定金利タイプである【フラット50】があります。また、民間金融機関でも50年返済の商品が広がっています。ただし、35年を超える場合は金利が上乗せされるなど、利用条件は金融機関や商品によって異なります。
こうした返済期間の長期化の背景には、建築費や土地価格の上昇により、住宅取得に必要な資金が増えていることがあります。国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、住宅購入資金の平均額は、注文住宅で6,188万円、分譲戸建住宅で4,591万円、分譲集合住宅で4,679万円でした。なお、注文住宅と既存住宅は全国、分譲住宅などは三大都市圏を対象とした調査であり、平均値である点にも注意が必要です。
住宅価格が上がり、自己資金を増やせなければ、住宅ローンの借入額も増えます。その結果、毎月返済額を抑えるために、返済期間を40年、50年へ延ばす動きが出ているのです。
３．予算を増やすための40年・50年返済は危険
返済期間を長くすると、毎月返済額は下がります。そのため、同じ毎月返済額なら、35年返済より40年返済、40年返済より50年返済の方が、多くのお金を借りられます。ここだけを見ると、
「50年にすれば希望する家が買える」
「月々の支払いが家賃並みに収まる」
と感じるかもしれません。
でも、返済期間を延ばしても、住宅価格が安くなるわけではありません。家計の収入が増えるわけでも、教育費や老後資金が不要になるわけでもありません。返済を、より遠い将来へ先送りしているだけです。
住宅会社や不動産会社から、「35年では毎月の返済が厳しいですが、50年にすれば払えます」と提案されることもあるでしょう。ただ、50年にしなければ返せないほど借入額が大きいのであれば、まず住宅取得予算そのものを見直す必要があります。返済期間を延ばすことでしか買えない住宅が、その家計にとって無理なく買える住宅とは限らないからです。
特に子育て世帯では、住宅購入後の日常生活費に加えて、次のような支出が発生します。
・子どもの教育費
・車の購入や買い替え
・固定資産税や火災・地震保険
・建物や住宅設備の修繕費
・老後資金の準備
・親の介護や自分たちの医療費
住宅ローンの審査に通ることと、こうした支出を負担しながら生活を続けられることは別の話です。わたくし草野は、たくさん借りるためだけに返済期間を延ばすことは、おすすめしません。住宅購入予算は、「金融機関が貸してくれる金額」ではなく、生活や教育、老後の準備を続けながら、家計全体から見て無理なく返せる金額で決める必要があるからです。
ただし、ここで注意したいのは、40年や50年という期間そのものが危険なのではないという点です。問題は、次の点を十分に検討したうえで返済期間を決めているかどうかです。
・なぜ長く借りるのか
・長くすることで生まれた余裕を何に充てるのか
・退職後まで残る住宅ローンの返済にどう備えるのか
長く借りることと、たくさん借りることは同じではありません。まず家計から適切な借入額を決め、そのうえで、同じ金額を何年かけて返すかを考える必要があります。
４．一般的な住宅ローン返済期間の考え方
住宅ローンの返済期間については、一般にいくつかの考え方があります。
◆ 定年退職までに完済する
もっとも分かりやすい考え方は、会社員なら定年退職までに住宅ローンを完済することです。たとえば、35歳で借りて65歳までに返すなら、返済期間は30年となります。退職後の年金生活に住宅ローンを残さないため、安全性の高い考え方に見えます。
ただし、返済期間を短くすると毎月返済額は増えます。その結果、教育費や老後資金の積立、急な支出に備える預貯金が不足する可能性もあります。「定年までに返すこと」を優先した結果、現役時代の家計が苦しくなっては本末転倒です。
◆ できるだけ短くして利息を減らす
返済期間が短いほど、通常は支払う利息の総額が少なくなります。このため、「毎月返せる範囲で、なるべく短い期間を選びましょう」という説明もよく見られます。確かに、住宅ローンだけを取り出して見れば、利息を減らすことには合理性があります。
でも、家計には住宅ローン以外の支出もあります。返済期間を短くしたために手元資金が減り、教育費を教育ローンで借りたり、自動車を高金利のローンで購入したりすれば、家計全体では負担が増える可能性があります。住宅ローンの利息だけを最小化することと、家計全体を安定させることは、必ずしも同じではありません。
◆ 長めに借りて繰上返済する
返済期間を長くして毎月返済額を抑え、余裕ができたら繰上返済する方法も一般的です。長く設定した返済期間は、繰上返済によって短くできます。一方、当初から短い期間で借りた後、家計が苦しいからといって、借り手の希望だけで簡単に返済期間を延ばせるとは限りません。その意味では「毎月の返済義務は軽くしておき、余裕があるときに多く返す」という考え方には合理性があります。
ただし、「そのうち繰上返済するつもり」というだけでは不十分です。毎月返済額が下がった分を生活費や住宅予算の上乗せに使ってしまえば、長期間にわたって利息を支払うだけになります。
５．借入額は家計から、返済期間は住宅ローンの特性から決める
筆者は、住宅ローンの返済期間を次のように考えています。借入額は家計から決め、返済期間は住宅ローンの特性から決める。この順番が重要です。先に返済期間を50年に延ばし、借入可能額を増やすのではありません。
まず、ライフプラン（キャッシュフロー表）で将来の家計を確認し、生活、教育、老後の準備を続けながら返せる借入額を決めます。その借入額を前提として、住宅ローンを何年かけて返すのかを検討します。
◆ まず家計から無理のない借入額を決める
借入額を考える際は、現在の収入と支出だけを見ても不十分です。子どもの進学、働き方の変化、車の買い替え、建物の修繕、老後生活まで含めて確認する必要があります。筆者の相談業務では、ライフプラン（キャッシュフロー表）を使い、将来の家計を「家計の将来予測地図」として見えるようにしています。
ここで確認するのは、単に住宅ローンを返せるかどうかではありません。住宅取得後も、
・必要な生活を送れるか
・子どもの教育の選択肢を守れるか
・万一に備える預貯金を確保できるか
・老後資金を準備できるか
といった点を確認します。住宅購入は、住宅ローンを完済するために生活することではありません。住宅を購入した後も、家族の生活や人生は続きます。
◆ 適切な借入額なら長期返済も選択肢になる
借入額が家計に合っていることを確認したうえで、住宅ローンの特性を最大限に活かすなら、返済期間をできるだけ長くする考え方があります。住宅ローンは、一般のローンと比べて、
・長期間借りられる
・一般の無担保ローンと比べて金利が低い
・団信による保障を利用できる
・一定の条件を満たせば住宅ローン減税を受けられる
という特徴を持つ金融商品です。
団信とは、住宅ローンを借りた人が死亡したり、所定の高度障害状態になったりした場合などに、保険金によって住宅ローン残高が返済される仕組みです。病気や就業不能などに対する保障の範囲は、商品や契約内容によって異なります。
返済期間を長くすれば毎月返済額を抑えられ、その分、手元にお金を残しやすくなります。その余裕を、
・緊急予備資金
・教育資金
・老後資金
・住宅の修繕資金
・長期的な資産運用
に回すことができれば、家計全体の耐久力が高まる可能性があります。つまり、長期返済は住宅購入予算を増やすためではなく、家計の選択肢を残すために利用するものです。
◆ ただし、返済期間が長いほど有利とは限らない
もちろん、いつでも返済期間を最長にすればよいわけではありません。期間が長くなるほど、一般には総支払利息が増えます。また、35年を超える場合に金利が上乗せされる商品もあります。SBI新生銀行では、35年を超える住宅ローンを取り扱っていますが、適用される金利や条件は、借入期間や選択する金利タイプなどによって異なります。商品条件は変更される可能性があるため、利用時点の確認が必要です。
さらに、変動金利タイプを長期間利用する場合、金利上昇の影響を受ける期間も長くなります。
住宅ローン減税の効果も、納めている税額、借入残高、住宅の性能、入居年などによって異なります。「返済期間を長くすれば必ず得になる」というものではありません。返済期間を長くする効果は、家計、金利タイプ、団信、資産運用などの条件によって変わります。
６．退職後の住宅ローンを年金で返すのは避ける
返済期間を長くすると、完済年齢が70歳代になることもあります。そこで、「退職後まで住宅ローンが残っても大丈夫なのか」と不安になる方も多いでしょう。
筆者は、退職後に住宅ローンが残ることを一律に否定してはいません。ただし、年金収入から住宅ローンを返すという計画は避けるべきだと考えています。現役時代と比べて収入が減る老後には、医療費や介護費、住宅の修繕費などもかかります。物価や社会保険料が将来どうなるかも分かりません。そこに毎月の住宅ローン返済が加われば、老後の家計は不安定になりやすいでしょう。
◆ 退職までの完済ではなく、返済原資を確保する
大切なのは、退職日までに金融機関へ全額返済することだけではありません。退職時点で住宅ローンが残っていても、その残高を返せるだけの預貯金や運用資産を、年金や老後の生活資金とは別に準備できていれば、家計上のリスクは抑えられます。
たとえば、退職時のローン残高が1,000万円なら、老後の生活費や緊急予備資金とは別に、返済に充てられる資産を1,000万円以上確保している状態です。この場合、実際に一括返済するのか、資金を手元に残して毎月返済を続けるのかは、その時点で判断できます。目指すべきなのは「退職までに必ず完済することではなく、退職までに返済原資を確保すること」です。
ただし、返済原資として予定している資産運用が、必ず計画どおりに増える保証はありません。運用益を過度に期待せず、定期的にライフプランを見直しながら、退職時の住宅ローン残高と資産額を確認する必要があります。
７．繰上返済は将来の状況を見て判断する
返済期間を長く設定しても、最後までその期間どおりに返さなければならないわけではありません。家計に余裕があれば、途中で繰上返済できます。
ただし、繰上返済を急ぐことが、常に正解とは限りません。繰上返済をすれば、将来支払う利息を減らせます。一方、返済したお金は、原則として自由に引き出せなくなります。繰上返済後に、
・子どもの教育費が予想以上にかかった
・病気や休職によって収入が減った
・車や住宅設備の買い替えが必要になった
・住宅の大規模修繕が発生した
ということも考えられます。
そのため、繰上返済を検討する際は、次のような状況を総合的に確認します。
・現在の住宅ローン金利
・今後の金利上昇リスク
・住宅ローン減税の残り期間
・手元の預貯金
・教育費や老後資金の準備状況
・本人や家族の健康状態
・団信の保障内容
・収入や雇用の見通し
・資産運用の状況
・住宅の修繕や住み替え予定
たとえば、金利が低く、十分な手元資金があり、団信の保障を重視している場合は、急いで繰上返済しない選択肢もあります。反対に、金利が上昇し、預貯金にも十分な余裕があり、教育費や老後資金の準備もできているなら、繰上返済による利息軽減のメリットが大きくなることもあります。
住宅ローンを借りた時点で、数十年後の正解を決め切ることはできません。繰上返済をしなくても成立する計画を作り、その後の状況に応じて返すか残すかを選ぶ。これが現実的な考え方でしょう。
８．40年・50年ローンを検討する際のチェックポイント
40年・50年ローンを比較的検討しやすいのは、次のような人です。
・若いうちに住宅を取得する
・将来の家計を踏まえ、適切な借入額を決めている
・毎月返済額を抑え、貯蓄や資産形成を続けたい
・期間を長くして生まれた余裕を使い切らず管理できる
・退職時のローン残高と返済原資を計画できる
・団信の保障効果も含めて住宅ローンを活用したい
一方、次のような場合は注意が必要です。
・50年にしなければ希望額を借りられない
・現在の家賃と同じ返済額なら大丈夫と考えている
・老後も年金から返せばよいと考えている
・返済額が下がった分をすべて消費に使う
・教育費や老後資金を試算していない
・繰上返済をすれば何とかなると考えている
・変動金利タイプの金利上昇を想定していない
返済期間が長いか短いかだけで、安全性は判断できません。同じ50年返済でも、借入額が適切で資産形成を続けられる家計と、借入額が過大で貯蓄できない家計とでは、意味がまったく異なります。
９．事例：50年に延ばしても住宅予算は増やさない
たとえば、30歳代前半の子育て世帯が、5,000万円の住宅ローンを希望していたとします。35年返済では毎月返済額が希望額を超えるため、住宅会社から50年返済を提案されました。しかし、ライフプランを作成すると、今後の教育費や車の買い替え、老後資金を考えた場合、無理なく返せる借入額は4,300万円程度でした。
ここで考えるべきことは、50年返済にして5,000万円を借りることではありません。まず住宅取得予算を見直し、借入額を4,300万円程度に抑えます。そのうえで、4,300万円を35年で借りるのか、40年または50年で借りるのかを比較します。
長期返済を選び、毎月返済額の差を教育資金や老後資金として積み立てるのであれば、住宅ローンの特性を家計に活かせる可能性があります。反対に、その差額を住宅のグレードアップや生活費に使ってしまえば、長期返済の意味は薄くなります。大切なのは、返済期間を延ばして住宅予算を増やすことではなく、適切な予算のまま家計の余裕を確保することです。
※金額は考え方を説明するための一例であり、適切な借入額は各家庭の収入、支出、家族構成、将来計画などによって異なります。
10．よくある質問
Q．住宅ローンは定年までに完済した方がよいですか？
定年までに完済できれば、老後の家計は分かりやすくなります。ただし、完済を優先するあまり、現役時代の教育費や貯蓄が不足するのは望ましくありません。退職後まで返済が残る場合は、年金から返すのではなく、退職時点までに老後生活資金とは別の返済原資を確保することが重要です。
Q．50年ローンは危険ですか？
50年という期間だけで危険とはいえません。予算を増やすために使えば危険性が高まりますが、適切な借入額を前提として、手元資金や資産形成を確保するために使うのであれば、一つの選択肢になります。ただし、総支払利息、金利の上乗せ、完済年齢、金利上昇リスクなどを確認する必要があります。
Q．返済期間を最長にして、後で繰上返済すればよいですか？
一つの考え方ですが、繰上返済をしなければ成立しない資金計画は避けましょう。繰上返済をしなくても家計が成り立つことを確認し、将来の状況に応じて実行を判断する方が安全です。
Q．返済期間を長くして資産運用した方が得ですか？
住宅ローン金利より高い運用収益を得られれば、計算上は有利になる可能性があります。ただし、住宅ローンの利息は発生する一方、運用益は保証されません。金利上昇と運用資産の値下がりが同時に起こることもあります。単純な金利比較ではなく、手元資金、運用期間、リスク許容度を含めて判断する必要があります。
11．まとめ 返済期間より先に借入額を決めよう
住宅価格の上昇により、40年・50年の住宅ローンが身近になっています。ただ、返済期間を延ばせば、買える住宅の価格をいくらでも上げてよいわけではありません。住宅ローンの返済期間を考える際は、次の順序が重要です。
①ライフプランから無理のない借入額を決める
②住宅ローンの特性を活かせる返済期間を選ぶ
③長くして生まれた余裕を貯蓄や資産形成に回す
④退職時までに年金や老後生活資金とは別の返済原資を準備する
⑤繰上返済は将来の状況を見て判断する
住宅ローンは、短く借りて早く返すことだけが正解ではありません。一方、返済期間を長くして、多く借りることが正解でもありません。借入額は家計から決め、返済期間は住宅ローンの特性から決める。この順序を守ることが、住宅ローンの負担を抑えながら、その特性を家計に活かすためのポイントです。
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マイホーム購入前に、中立な第三者にご相談を！
名古屋駅前の住宅専門ファイナンシャルプランナー
家計とマイホーム相談室 草野芳史
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