10年固定の落とし穴　金利上昇で返済額はどうなる？ – マイホームの買い時や予算を診断｜名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナー

最近、住宅ローン金利の上昇を受けて、「このまま返し続けて大丈夫でしょうか」「借換えした方がよいでしょうか」といったご相談が増えています。金利上昇というと、どうしても変動金利タイプばかりに目が向きがちです。でも、実は見落とされやすく、意外と影響が大きいのが、10年固定に代表される「固定金利期間選択タイプ」。将来の金利上昇リスクを抑えるために敢えて「10年固定」を選んだのに、むしろ逆効果だったという事態も起こり得るのです。

長年住宅ローンのご相談をお受けしていると、「借入時の金利」だけを見て、「期間終了後の条件」まで十分に確認できていない方が少なくありません。家を売る側やお金を貸す側は、当初の低金利を強調しがちです。しかし、家を買う側・ローンを借りる側として見落としてはいけないのは、当初固定期間終了後、つまり11年目以降に何が起こるかです。

今回の当コラムでは、固定金利期間選択タイプ、とくに10年固定を利用している方に向けて、金利上昇局面で押さえておきたい注意点を、できるだけ分かりやすく整理します。また、これから住宅ローンを検討する方で、「変動金利タイプは怖いので10年固定にしよう」と考えている方にも参考にしていただけます。

１．ポイント

10年固定で本当に注意したいのは、次の3点です。

1つ目は、「固定」と言ってもずっと安心という意味ではないこと。
10年固定は、あくまで「最初の10年間の金利が固定される」だけです。10年後には、その時点の金利水準で、あらためて条件を選び直すことになります。

2つ目は、固定期間終了後に“金利の引下げ幅”が小さくなる商品があること。
この場合、市場金利が同じでも、借入当初より適用金利が上がることがあります。

3つ目は、返済額の上昇が一気に表れやすいこと。
変動金利でよく知られる5年ルール・125％ルールは、商品や返済方法によって扱いが異なり、固定金利期間選択タイプでは、変動金利のような金利上昇時の影響緩和が働かないケースが少なくありません。

つまり、10年固定は、借りてから10年間のリスクは無い反面、10年後にリスクが表面化しやすいのです。

２．固定金利期間選択タイプとは何か

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると「全期間固定金利タイプ」「変動金利タイプ」「固定金利期間選択タイプ」があります。固定金利期間選択タイプとは、3年・5年・10年など、一定期間だけ金利を固定し、その後は再度金利タイプを選び直す仕組みです。

一般的に固定期間終了前に案内が届き、再度固定を選ぶか、変動にするかを決めます。また、何もしないと自動的に変動金利へ移る商品もあります。この取扱いは銀行ごとに違うため、契約内容の確認が欠かせません。

「10年固定」という名前には「固定」という文字が入っているため、一見すると安心に見えます。でも、実態としては、10年間だけ固定金利の特約が付いた“10年固定特約付き変動金利タイプ住宅ローン”と考えた方が分かりやすいでしょう。

３．見るべきは「借入時の金利」だけではなく「当初期間終了後の条件」

住宅ローンの広告や比較表では、どうしても最初の金利が目立ちます。たとえば「10年固定年0.75％」と書かれていれば、とても魅力的に見えます。でも、借りる側として本当に確認したいのは、その0.75％がどういう仕組みで成り立っていて、当初固定期間が終わった後にどうなるかです。

住宅ローンのパンフレットや金銭消費貸借契約書には、たとえば次のような記載があります。『借入れ当初10年間の適用金利は〇. 〇〇％、当初期間終了後は完済まで店頭基準金利から一律〇. 〇〇％引き下げます』。このような記載を見ると、「当初期間が終わった後も、ずっと金利を引き下げてもらえるのなら安心」と思ってしまうかもしれません。

でも、ここで見るべきポイントは、店頭基準金利からの引下げ幅が、当初期間中と終了後でどう変わるかです。固定金利期間選択タイプでは、借入当初の金利が大きく優遇されている一方で、当初期間終了後は引下げ幅が小さくなるケースがあります。つまり、当初10年間は「新規借入れ向けのキャンペーン金利」のように低く設定されていても、10年経過後にはその優遇が縮小されることがあるのです。

４．相談事例：10年固定0.75％が、終了後3％台に上がる可能性も

先日ご相談にお越しになった方の例です。愛知県内の地元金融機関で、10年固定の住宅ローンを利用されていました。借入当初の金利は、おおむね0.75％程度。仮に、借入当時の10年固定の店頭基準金利が3.0％だったとすると、当初10年間の引下げ幅は次のようになります。

・店頭基準金利：3.0％
・当初10年間の適用金利：0.75％
・引下げ幅：2.25％

ところが、当初固定期間終了後の引下げ幅は、1.0％程度に縮小される契約内容でした。この場合、店頭基準金利がまったく変わっていなかったとしても、当初期間終了後の金利は上がります。

さらに現在のように長期金利（10年国債の利回り）が急騰し、固定金利期間選択タイプの店頭基準金利そのものが上がっている局面では、影響はより大きくなります。たとえば、10年固定の店頭基準金利が4％を超える水準になっている場合、そこから1.0％引き下げられても、適用金利は3％台になります。

つまり、当初10年間は0.75％程度だった金利が、当初固定期間終了後に3％前後まで上がる可能性があるのです。これは、単に「少し金利が上がる」という話ではありません。毎月の返済額が大きく変わる可能性があります。

返済額はどれくらい変わるのか？

具体的に試算してみます。前提は次の通りです。

・当初借入額：4,000万円
・返済期間：35年
・返済方法：元利均等返済
・当初10年間の金利：0.75％
・10年経過後の金利：3.0％
・ボーナス返済なし

この場合、毎月返済額はおおむね次のようになります。

期間	金利	毎月返済額
当初10年間	0.75％	約108,313円
10年経過後	3.0％	約140,467円

毎月の返済額は、約3万2,000円増えます。年間では約38万円。10年間では、単純計算で約380万円の差になります。

もちろん実際には、借入額、残期間、金利、金融機関の計算方法などによって金額は変わります。ただ、固定金利期間選択タイプでは、当初固定期間終了時にこのような返済額の上昇が起こり得る、という点は押さえておく必要があります。

５．変動金利タイプにすれば大丈夫、とは限らない

では、当初固定期間が終わったときに、少しでも金利を抑えるため変動金利タイプにすればよいのでしょうか。これも、必ずしも簡単ではありません。

先ほどの相談事例では、その金融機関の変動金利の店頭基準金利が3.125％程度でした。仮に、当初固定期間終了後の引下げ幅が1.0％だとすると、変動金利を選んでも適用金利は次のようになります。
・変動金利の店頭基準金利：3.125％
・引下げ幅：1.0％
・適用金利：2.125％
つまり、変動金利を選んでも、借入当初の0.75％と比べれば大きく上がることになります。

ここで大切なのは、「変動金利にすれば低いはず」と思い込まないことです。住宅ローンの金利は、金融機関ごとの店頭基準金利と引下げ幅によって決まります。したがって、同じ「変動金利」でも、新規借入れの人に提示される金利と、固定期間終了後に適用される金利が大きく違うことがあります。

６．固定金利期間選択タイプには「5年ルール」「125％ルール」がない

もう一つ、固定金利期間選択タイプで注意したい点があります。それは、変動金利タイプで採用されることがある、いわゆる「5年ルール」や「125％ルール」が、固定期間終了時の返済額上昇には働かないことが多いという点です。

変動金利タイプで元利均等返済を選んだ場合、金利上昇の影響を和らげるため、金利が上がっても毎月返済額の見直しは5年ごと、返済額の上昇は従前の125％まで、というルールが採用されている商品があります。ただし、このルールはすべての金融機関・商品に必ずあるわけではありません。また、返済額の上昇を一時的に抑える仕組みであり、利息そのものが免除されるわけでもありません。

一方、固定金利期間選択タイプでは、当初固定期間が終了した時点で、その時点の金利水準に応じて条件を選び直すことになります。そのため、返済額の上昇が一気に表れることがあります。

変動金利タイプでは金利上昇の影響がじわじわ表に出ることがあるのに対し、固定金利期間選択タイプでは、当初固定期間終了時にドンと表に出ることがあると言えます。この違いは、家計管理のうえで非常に大きなポイントです。

７．今すぐ確認したい3つの点

もし現在、固定金利期間選択タイプで返済中なら、まず次の3点を確認してください。

1）固定期間がいつ終わるのか
意外とここを正確に把握していない方が少なくありません。終了の1年前には、少なくとも現状確認を始めたいところです。

2）当初期間中の引下げ幅はいくらだったのか
借入時の金利だけではなく、店頭基準金利からどれだけ引き下げられていたかを見ます。当初の引下げが大きいほど、終了後の落差が大きくなる傾向があります。

3）終了後の引下げ幅はいくらなのか
ここが最重要です。同じ銀行でそのまま継続しても、引下げ幅が縮小すれば、金利は思った以上に上がります。

確認したい書類は、金銭消費貸借契約書、返済予定表、契約時の説明資料、ネットバンキングのローン詳細画面、固定期間終了前の案内などです。

８．対策は、「損得」ではなく「家計の持久力」で考える

対策としては、順番があります。

まずは現在の金融機関に相談すること。条件の見直しや、終了後の選択肢について確認する価値は十分あります。ただし、金利上昇局面では、以前ほど有利な見直しが出にくいこともあります。

次に、他行への借換えを比較すること。借換えには、金利の引下げ、毎月返済額の圧縮、団信内容の改善などの可能性があります。一方で、事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用もかかるため、単純に金利の数字だけで判断してはいけません。

そして何より重要なのが、家計全体で耐えられるかを確認することです。
教育費のピークと重ならないか。
車の買換えや修繕費の時期とぶつからないか。
ボーナス返済に依存しすぎていないか。
夫婦どちらかの収入が落ちたときに持ちこたえられるか。

住宅ローンは、金利競争の勝ち負けで考えるより、最後まで返済し続けられるかどうかで判断した方が失敗しません。

９．これから借りる人が「10年固定」を選ぶ前に見るべき点

これから住宅ローンを組む方は、次の質問に答えられる状態で契約したいところです。
「この金利は、店頭基準金利から何％引き下げられているのか」
「固定期間終了後の引下げ幅はいくらか」
「終了後に何もしないと、どの金利タイプに移るのか」
「11年目以降の返済額は、いくらになりそうか」
ここまで確認できて初めて、10年固定を選ぶ意味が見えてきます。

私自身、10年固定そのものを否定しているわけではありません。子どもの教育費がかかる時期だけ返済額を安定させたい方など、当面の金利上昇局面を乗り切ればライフプラン的に問題のない方には、十分検討に値する選択肢です。

ただしそれは、“10年後も含めて理解したうえで選ぶなら”という条件付きです。固定金利期間選択タイプの場合、借入当初の金利が低かった分、期間終了後の返済額上昇に驚く方が少なくありません。借入時には問題なく返済できていたとしても、10年経てば家計の状況は変わります。当初金利の低さだけで選ぶのは、借り手側としては危うい判断です。

１０．まとめ　10年固定の本当のリスクは「10年後」に出る

固定金利期間選択タイプは、一定期間の返済額を安定させるには有効です。ただし、金利上昇局面では、当初固定期間終了後の見直しが家計に大きな影響を与えることがあります。

借入時に見るべきなのは、表面上の低金利だけではありません。終了後の引下げ幅、選び直しの条件、毎月返済額の変化、そして家計全体の耐久力です。住宅ローンは、どの金利タイプが“トクか”とか“正解”かを当てるゲームではありません。それぞれの家庭にとって、無理なく返し続けられる条件を選ぶことがいちばん大切です。

10年固定を利用中の方、これから選ぼうとしている方は、ぜひ「今の金利」だけではなく「期間終了後の条件」まで確認してみてください。そこを見て初めて、本当に自分に合う住宅ローンかどうかが分かります。

FAQ

Q1．10年固定は選ばない方がよいのでしょうか？
一概には言えません。10年間の返済額を確定できるメリットはあります。大切なのは、終了後の条件まで見て判断することです。

Q2．固定期間が終わる前でも借換えはできますか？
可能です。ただし、審査や諸費用があるため、メリットが出るかどうかは残高や残期間によって変わります。試算は必須です。

Q3．今の銀行に金利交渉してもよいですか？
もちろんです。ただし、交渉だけでなく、他行の借換え条件と比べたうえで判断するのが現実的です。

Q4．終了後は変動金利にした方がよいですか？
ケースバイケースです。新規向けの変動金利のイメージだけで決めず、自分に適用される終了後金利を確認してください。

Q5．いつから準備すべきですか？
終了の1年前から半年前には動き始めたいところです。直前になると、比較・審査・手続きの時間が足りなくなります。

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