ちょっと難しい定期借地権付きの不動産の住宅ローン – マイホームの買い時や予算を診断｜名古屋の住宅専門ファイナンシャルプランナー

ゴールデンウィーク中というのは仕事が止まってしまいますが、今年はゴールデンウィークと言うよりもコロナウイルス感染防止による在宅ワークで、金融機関も当初の緊急事態宣言の期限である５月６日まで仕事が止まったという感じでした。ちょうどいま、住宅ローンの借り入れのご相談が３組重なっているので、連休明けの昨日・今日と金融機関に問合せをしていました。

３組といっても、中身はいろいろ。１組は建売住宅のご購入なので比較的シンプルですが、１組は市街化調整区域の所有地に注文住宅を建築するということで、通常の借り入れに比べて、市街化調整区域でも融資の対象になるかといった確認が必要です。そしてもう１組は定期借地権付き分譲マンションでの住宅ローンの借り換え。このケースが一番お話を慎重に進めなければいけません。

市街化調整区域にしても、定期借地権付きマンションでも、重要なのは金融機関側から見た物件の担保価値なのです。市街化調整区域だと、一般的に住宅の新築が難しいため、万一住宅ローンの返済が滞った時に土地・建物を差し押さえて売却し、その売却益をローンの返済に充てようとしても、思ったように売れない可能性があるからです。

定期借地権付きのマンションも同様です。そもそも定期借地権付きの不動産というのは、おトクな権利が付いてくるわけではなく、「借地にする権利の期限が定まっている不動産」ということ。なので、定められた期限が来たら、地主に返さないといけないのです。ですので、残りの期間にもよりますが、売却しようとしてもずっとそこに住もうという人は買ってくれないので、担保価値を評価しにくいのです。

また、借地ということで、住宅ローンを貸す銀行が土地に抵当権を付けようとしても、地主の承諾が得られないと土地に抵当権を付けられず、建物にしか担保にできない可能性があるほか、住宅ローンの借主が万一地代を延滞するなど借地契約に違反した場合、定期借地契約を解除される可能性もゼロではありません。こういったリスクがあるため、定期借地権付きの不動産には住宅ローンの融資がおりにくいのです。

こういった定期借地権付きのマンションや戸建て住宅は、新築時には提携の住宅ローンが用意されているので、所得などや勤続年数などの一定の条件を満たせば住宅ローンが借りられないという心配はあまりありません。ただ、返済途中で住宅ローンを借り換えようとしたり、売却しようという時にうまく住宅ローンを借りられない可能性もあります。定期借地権付きの不動産を購入するときは、そんな点も含めて検討して下さい。