いまメディアでは、「日銀が次回の金融政策決定会合で政策金利を1.0％程度へ引き上げる方向で調整している」との報道が出ています。こうしたニュースを見ると、変動金利で住宅ローンを返済している方や、これから借りようとしている方は、「返済額がすぐ増えるのでは」と不安になりやすいものです。ですが、ここで大切なのは、ニュースに振り回されることではなく、何が正式決定で、何がまだ観測なのか、そして自分の住宅ローンや家計にどのような順番で影響が出るのかを整理しておくことです。
そこで今回のコラムでは、日銀がなぜ利上げを検討しているのか、住宅ローンにはどう影響するのか、そして今後どのように備えればよいのかを整理します。
1. ポイント
今回の報道のポイントをまとめると、次の通りです。
・日銀の政策金利の引上げは、正式には金融政策決定会合で判断される
・日銀が見ているのは、住宅ローンの金利ではなく「物価の安定」
・政策金利引上げの影響が出やすいのは、主に変動金利タイプ
・新規借入れは夏以降、返済中の人は秋の見直し時期が節目になりやすい
・固定金利タイプは、政策金利よりも長期金利の影響が大きいため、今回は変動金利タイプを中心に整理する
・対策の出発点は、借換えでも繰上返済でも金利予想でもなく「家計の耐久力」の点検
2. 日銀が政策金利1.0％へ？ 正式決定は会合で
メディア報道によると、日銀は6月15・16日に開催される次回の金融政策決定会合で、政策金利を現在の0.75％程度から1.0％程度へ引き上げる方向で調整に入ったとされています。こういった報道を見ると、「住宅ローン金利が一気に上がるのでは」と不安になる方もいるかもしれません。
しかし、住宅ローンへの影響は、借りている金利タイプや金融機関、返済額の見直しルールによって異なります。まずは、何が決まっていて、何がまだ決まっていないのかを分けて見ることが大切です。
現時点では、あくまで「報道・観測」の段階であり、正式決定は金融政策決定会合で行われます。正式決定前ではあるものの、仮に政策金利が引き上げられた場合、住宅ローン利用者への影響は小さくありません。必要以上に不安にならないためにも、ここから順番に整理していきます。
3. 日銀が見ているのは「住宅ローン」ではなく「物価の安定」
今回の報道を考えるうえで、まず押さえておきたいのは、日銀の金融政策の本質です。住宅ローンの話になると、「日銀は住宅ローン利用者の負担をどう考えているのか」と考えたくなりますが、金融政策の本来の目的はそこではありません。
日銀が金融政策で最も重視しているのは、「物価の安定」です。日本銀行法でも、日銀の金融政策は、物価の安定を図ることを通じて、国民経済の健全な発展に資することを目的としています。また、現在の日銀は、消費者物価の前年比上昇率について、2％の物価安定目標を掲げています。つまり、今回の政策金利引き上げの検討も、単に「景気が良いから金利を上げる」という話ではありません。
背景には、中東情勢の緊迫化、原油価格の上昇、円安、輸入物価の上昇などがあります。これらが、エネルギーや食品だけでなく、幅広い商品やサービスの値上げにつながる可能性を、日銀が警戒しているということです。特に重要なのは、物価上昇が一時的なものにとどまらず、企業の価格転嫁や賃上げ、家計や企業の物価見通しを通じて、経済全体に定着してしまうリスクです。
日銀が心配しているのは、ガソリン代や電気代が一時的に上がることだけではありません。それをきっかけに、企業が「これからもコストは上がる」と考えて値上げを進め、働く人も「物価が上がるなら賃金も上げてほしい」と考える。その結果、物価上昇が一時的な波ではなく、経済全体に定着してしまうことです。
日銀は、こうした物価上振れリスクを抑えるために、政策金利の引き上げを検討していると考えられます。
4. 住宅ローンへの影響
① 政策金利が上がると、変動金利タイプに影響しやすい
では、政策金利が引き上げられた場合、住宅ローンにはどのような影響があるのでしょうか。
今回、特に影響を受けやすいのは、変動金利タイプです。変動金利タイプの住宅ローンは、多くの金融機関で、短期プライムレートや短期市場金利などをもとに基準金利が決められています。政策金利が上がると、短期金利や短期プライムレートにも影響しやすく、その結果として、変動金利タイプの住宅ローン金利が引き上げられる可能性があります。
ただし、政策金利が上がったからといって、すべての住宅ローン返済額が翌月から一斉に上がるわけではありません。住宅ローンへの反映時期は、金融機関ごとに異なるからです。さらに、新規で借りる人と、すでに返済中の人でも、影響の出方が違います。
② 固定金利タイプは、政策金利とは別に動く
なお、フラット35などの固定金利タイプは、政策金利そのものよりも、主に長期金利（日本の10年モノ国債の利回り）の影響を受けます。そのため、今回の記事では、政策金利引き上げの影響を受けやすい変動金利タイプを中心に整理します。
もちろん、固定金利タイプに影響がないという意味ではありません。実際、固定金利タイプはすでに長期金利上昇の影響を受け、金利水準が上がっています。ただ、変動金利タイプと固定金利タイプでは、金利が動く仕組みが違います。そこを混ぜて考えると分かりにくくなるため、今回は変動金利タイプを中心に見ていきます。
③ 住宅ローンへの影響は、夏から秋にかけて出る可能性
仮に、日銀が今回の金融政策決定会合で政策金利を引き上げた場合、住宅ローンへの影響は、この夏から秋にかけて広がる可能性があります。
まず、これから住宅ローンを借りる人向けの新規金利は、比較的早く動く可能性があります。金融機関によっては、毎月の住宅ローン金利を見直しているため、早ければ7月以降の新規借入れ向け金利に反映されることも考えられます。
一方で、すでに変動金利タイプで返済中の人については、すぐに毎月返済額が変わるとは限りません。多くの金融機関では、変動金利タイプの金利見直しを年2回、4月と10月に行っています。そのため、今回の利上げが反映される大きな節目は、秋の10月見直しになる可能性があります。
ただし、実際の反映時期は金融機関によって異なります。ネット銀行などでは、より早く新規金利に反映される可能性もありますし、既存借入れへの適用時期も金融機関ごとのルールによって違います。目安としては、次のような流れで考えるとよいでしょう。
6月 日銀の金融政策決定会合で正式判断
6月後半～7月 各金融機関が対応を検討・公表
7月～9月 新規借入れ向けの変動金利に反映される金融機関が出る可能性
10月 既存借入れの変動金利見直しの大きな節目
年末前後 適用金利や返済額への影響が見えやすくなる
ここで大切なのは、「日銀が利上げしたら、すぐに返済額が上がる」と短絡的に考えないことです。いつ、どのように反映されるかは、自分が借りている金融機関のルールを確認する必要があります。
5. すでに変動金利タイプで返済中の人が確認すべきこと
では、すでに変動金利タイプで住宅ローンを返済している人は、何を確認すればよいのでしょうか。まず確認したいのは、次の4つです。
・現在の適用金利
・基準金利の見直し時期
・返済額の見直しルール
・5年ルール・125％ルールの有無
変動金利タイプの場合、金利が上がっても、毎月返済額がすぐには変わらないことがあります。これは、5年ルールや125％ルールがある住宅ローンでは、返済額の急激な増加を抑える仕組みがあるためです。
ただし、返済額が変わらないから安心とは限りません。金利が上がれば、毎月返済額のうち利息に回る部分が増え、元金の減り方が遅くなる可能性があります。場合によっては、将来の返済負担が後ろに回ることもあります。
そのため、返済中の方は、毎月返済額だけを見るのではなく、元金の減り方や総返済額への影響も確認しておくことが大切です。そして、金利が0.25％、0.5％、場合によっては1.0％上がった場合に、家計全体がどうなるかを試算してみましょう。
6. これから住宅ローンを借りる人が確認すべきこと
これから住宅ローンを借りる人は、返済中の人とは少し違う注意点があります。
まず気をつけたいのは、申込時の金利と、実際に融資が実行される時点の金利が違う可能性があることです。住宅ローンは、多くの場合、申込時ではなく融資実行時の金利が適用されます。建物の完成や引渡しまで時間がある場合、その間に金利が変わる可能性があります。
特に注文住宅では、土地の購入、建物の請負契約、着工、上棟、完成、引渡しまでに数か月から1年以上かかることもあります。その間に金利が上がれば、当初想定していた返済額と実際の返済額が変わる可能性があります。
これから借りる方は、次の点を確認しておきましょう。
・融資実行時の金利が適用されるのか
・金利が上がった場合の返済額はいくらになるのか
・借入額を少し下げる余地はあるか
・変動金利タイプだけでなく、固定金利期間選択タイプや全期間固定金利タイプも比較したか
・教育費や老後資金を含めても無理のない返済額か
ここで大切なのは、「いま一番低い金利」だけで選ばないことです。もちろん、金利は低いに越したことはありません。しかし、金利の低さだけを見て借入額を大きくし過ぎると、金利上昇時に家計が苦しくなることがあります。これから借りる方ほど、金利上昇を前提にした資金計画が重要です。
7. 現在返済中の人の対策は？
① 対策の第一歩は、借換えではなく家計の点検
金利上昇のニュースを見ると、すぐに「借換えをした方がよいのか」「繰上返済をした方がよいのか」と考える方も多いでしょう。しかし、対策の第一歩は、いきなり借換えや繰上返済をすることではありません。まず行うべきことは、家計の耐久力を確認することです。
具体的には、金利が0.25％、0.5％、1.0％上がった場合に、毎月返済額がどの程度増えるのか。そして、その返済額増加に家計が耐えられるのかを、ライフプラン（キャッシュフロー表）で確認します。
住宅ローンは、毎月返済額だけで判断してはいけません。教育費のピーク、車の買い替え、住宅の修繕費、親の介護、老後資金など、これからの家計にはさまざまな支出があります。住宅ローンの返済だけなら大丈夫に見えても、教育費や老後資金を含めると、家計がかなり厳しくなることもあります。
逆に、金利が上がっても、ライフプラン上で十分に余裕がある家計もあります。大切なのは、まず数字で確認することです。
② 家計に余裕があるなら、慌てて動かない
ライフプランで確認した結果、金利がさらに上がっても家計に十分な余裕がある場合は、慌てて借換えや繰上返済をする必要はありません。変動金利タイプのまま返済を続け、必要に応じて繰上返済や借換えを検討できるように、手元資金を残しておくという考え方もあります。
特に、住宅ローンには原則として団体信用生命保険が付いていたり、住宅ローン減税の対象になっている場合もあります。手元資金を大きく減らして繰上返済をすると、かえって家計の安全性が下がることもあります。
金利が上がると、どうしても「早く何かしなければ」と感じます。しかし、家計に耐性がある場合は、落ち着いて状況を見ながら、選択肢を残すことも大切です。
③ 家計に不安があるなら、早めに選択肢を検討する
一方で、金利が少し上がるだけで家計が苦しくなる場合は、早めに対策を考える必要があります。対策としては、主に次のような選択肢があります。
④ 現在の金融機関に相談する
まずは、現在借りている金融機関に、金利条件の見直しや優遇幅について相談する方法があります。必ず条件が変わるわけではありませんが、借換えよりも手続きや費用の負担が少ないため、最初に確認する価値はあります。
⑤ 繰上返済を検討する
手元資金に十分な余裕がある場合は、繰上返済も選択肢です。繰上返済には、返済期間を短くする期間短縮型と、毎月返済額を下げる返済額軽減型があります。金利上昇への備えという意味では、毎月返済額を下げる返済額軽減型も検討に値します。ただし、教育費や老後資金、生活予備費まで削って繰上返済するのは避けたいところです。
⑥ 借換えを検討する
借換えも有効な対策になることがあります。ただし、借換えは「今より少し金利が低いから」という理由だけで判断するものではありません。事務手数料、保証料、登記費用、団信の内容、残りの返済期間などを含めて、総合的に判断する必要があります。
変動金利タイプから固定金利タイプへ借り換える場合は、単純な損得ではなく、将来の返済額を確定させる安心にどれだけ価値を置くか、という判断になります。
⑦ 家計全体を見直す
もう一つ大切なのが、住宅ローン単体ではなく、家計全体を見直すことです。保険料、車関連費、通信費、教育費の準備、老後資金の積立、住宅修繕費などを整理すると、住宅ローン以外の部分で家計の余裕を作れることもあります。住宅ローンの金利だけを見ると不安でも、家計全体を見直すと対策が見えてくることがあります。
8. まとめ：金利予想より、家計の耐久力の点検を
いま、日銀が政策金利を引き上げる方向で調整しているとの報道が出ています。正式な決定は金融政策決定会合で行われますが、仮に政策金利が引き上げられれば、住宅ローンの変動金利タイプにも、この夏から秋にかけて影響が広がる可能性があります。
ただし、ここで大切なのは、次に金利が何％まで上がるかを当てにいくことではありません。住宅ローン選びは、金利予想の勝ち負けで選ぶものではなく、将来の家計が無理なく続くかどうかで考えるものです。
私は、いまの住宅ローン金利は、まだ上昇局面の途中にあると見ています。もちろん、今後の景気や物価、海外情勢によって動き方は変わりますが、少なくとも「もう金利は上がらない」と考えて住宅ローンを組むのは危険です。
まず確認したいのは、金利がさらに0.25％、0.5％、場合によっては1.0％上がったときに、毎月返済額や家計全体がどうなるかです。教育費、車の買い替え、住宅の修繕費、老後資金なども含め、ライフプラン（キャッシュフロー表）で数字として確認しておきましょう。
そのうえで、金利が上がっても家計に十分な余裕があるなら、慌てて借換えや繰上返済をする必要はありません。変動金利タイプのまま返済を続け、必要に応じて繰上返済や借換えを検討できる余地を残しておく、という考え方もあります。
一方で、金利が少し上がるだけで家計が苦しくなるようであれば、早めに対策を考える必要があります。現在の金融機関に金利条件を相談する、手元資金とのバランスを見ながら繰上返済を検討する、固定金利タイプへの借換えを含めて比較する、あるいは家計全体を見直すなど、選択肢はいくつかあります。
大切なのは、「不安だからすぐ動く」ことではなく、「数字で点検してから動く」ことです。金利が上がる時代に必要なのは、いちばん低い金利を探すことだけではありません。金利が上がっても暮らしが崩れない家計をつくることです。
住宅ローン選びは、金融商品選びであると同時に、これからの暮らし方を考える作業でもあります。金利のニュースに一喜一憂する前に、まずはご自身の家計の将来予測地図を確認してみて下さい。そこに、いま取るべき対策の答えが見えてくるはずです。
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名古屋駅前の住宅専門ファイナンシャルプランナー
家計とマイホーム相談室 草野芳史
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